El IPC en los Alquileres

Saber cómo y cuándo debe actualizarse el alquiler de un piso es imprescindible para evitar problemas con el casero o el inquilino. En España, salvo acuerdos diferentes entre arrendador y arrendatario, es el IPC el que marca la cuantía que subirá o bajará el alquiler. Desde el año 2013, se puede permitir o no la actualización de la renta.

Al igual que la mayoría de rentas, es necesario actualizar los alquileres para que se ajusten a la evolución del coste de la vida. Esta actualización se hace de forma anual, pero a diferencia de la actualización del resto de rentas no se lleva a cabo en el cambio de año.

Cuando actualizar un alquiler

Los alquileres se actualizan cuando se cumple un año desde su firma. Es decir, que si se firmó el contrato de alquiler en junio, junio será el mes en el que debamos renovar el precio del alquiler y no a principio de año como tienden a hacer muchos arrendadores. Además, conviene aclarar que la subida se llevará a cabo a partir del mes siguiente en el que la parte interesada notifique al arrendatario el porcentaje de actualización y la certificación del INE con el porcentaje a aplicar. Desde el año 2013, se permite que  en el contrato de arrendador y arrendatario se estipule la no actualización del alquiler, siendo los contratos anteriores a esta fecha de obligatoria actualización respecto al IPC general.

Qué índice se utiliza

El IPC será el índice utilizado para actualizar el alquiler por lo menos durante los cinco primeros años de contrato, según se especifica en la Ley de Arrendamiento Urbano o LAU. En este sentido, se utilizará el IPC general y no el del subgrupo de alquiler o el  IPC a Impuestos Contantes y mucho menos el tristemente famoso Índice de Vivienda Rúbrica. Una vez superado el periodo inicial de cinco años y siempre y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, se podrán utilizar otros índices como el Índice de Vivienda Rúbrica o cualquier otro que ambas partes estimen oportuno, pero en ningún caso podrá hacerse durante los primeros 5 años de alquiler.

El IVA en los alquileres

Aunque no está estrictamente ligado con la actualización del alquiler, nunca está de más recordar cómo funciona y cuando se debe aplicar el IVA en un alquiler. Como norma general, el alquiler de un inmueble está sujeto al pago del IVA. Sin embargo, existen exenciones a esta relga que permiten alquilar sin tener que pagar el IVA, empezando por el alquiler de la casa para vivienda. Cuando el alquiler se produce con destino exclusivo para vivienda no es necesario incluir el IVA en el alquiler, algo que se aplicará además a los elementos anejos al piso, es decir, a garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda.

El alquiler en la declaración de la renta: el inquilino

El alquiler del pisos también influye en la declaración de la renta tanto para el arrendador como para el arrendatario. De hecho, ambos pueden practicar deducciones en el IRPF por este concepto.

En el caso del arrendatario, podrá disfrutar de deducciones por las cantidades que destine al pago del alquiler. Existe una deducción con carácter nacional que será del 10,05% de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler, aunque para ello su base imponible (resultado de sumar la casilla 455 y 465 del IRPF) no deberá superar los 24.020 euros y la base máxima sobre la que se aplicará será de 90.015 euros.

Aquellas personas cuya base imponible supere los 24.020 euros, unos ingresos de hasta 30.000 euros al año, no podrán acceder a esta deducción. La base máxima de la deducción es de 9.040 euros. Es la cantidad máxima sobre la que se puede desgravar, todo lo aportado a partir de ese límite no tendrá derecho a deducción. Esta base máxima de 9.040 euros, será solo para las rentas inferiores a 12.000 euros. Para el resto de rentas hasta 24.000 euros se aplica la siguiente fórmula:

9.040 – [0,75 x (Base Imponible – 12.000)]

Estas deducciones no son las únicas, ya que habrá que sumarles las de cada Comunidad Autónoma.

El alquiler en la declaración de la renta: el casero

El arrendador está obligado a declarar los ingresos que perciba en la declaración de la renta, pero podrá aplicar varios tipos de reducciones de forma que, a efectos reales no tendrá que declarar el 100% de las ganacias que obtengas. En primer lugar, a los ingresos por el alquiler podrá recaer casi cualquier gasto en el deba incurrir respecto a la casa. Esto incluye los intereses de la hipoteca y del préstamo para amueblar la casa, los gastos de servicios y suministros o los gastos de formación del arrendamiento, entre otros. A esto hay que añadir las reducciones generales, que serán del 100% en caso de alquilar a menores de 35 años y del 60% en el resto de los casos.